3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun'un 4. maddesinde, "3 üncü maddede belirtilen merciler, iznin verilmesi için yapılacak beyan ve incelemelerde aşağıda öngörülen genel kriterlere göre düzenlenecek yönetmeliği esas alırlar. a) İnsan sağlığına zarar vermemek, b) Çevre kirliliğine yol açmamak, c) Yangın, patlama, genel güvenlik, is güvenliği, isçi sağlığı, trafik ve karayolları, imar, kat mülkiyeti ve doğanın korunması ile ilgili düzenlemelere aykırı davranmamak." düzenlemesine yer verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Yasak isler" başlıklı 24. maddesinde, "Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, is veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pasta hane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarsı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir..." hükmü yer almaktadır.
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5/1-(b). maddesinde; "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarsı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması" gerektiği, aynı Yönetmeliğin 12. maddesinin 1.fıkrasında; "Sıhhî işyeri açmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler, işyerlerini bu Yönetmeliğe uygun olarak tanzim ettikten sonra Örnek 1’de yer alan başvuru ve beyan formuyla yetkili idareye müracaat eder. Başvurunun Yönetmelikte öngörülen kriterlere uygun olduğunun tespiti halinde başkaca bir isleme gerek kalmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenerek ilgiliye aynı gün içinde verilir." aynı maddenin 3.fıkrasında ise; "Isyeri açma ve çalışma ruhsatı müracaatı sırasında bu Yönetmelikte belirtilen bilgi ve belgeler dışında başka herhangi bir belge istenemez ve başvuru formundaki beyana göre ruhsat işlemleri sonuçlandırılır." kuralına yer verilmiştir.
Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19/1-(f) maddesinde; "Konut alanında; (Degisik:RG-25/7/2019-30842) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan saglık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dısı hizmetler verilebilir..." kuralına yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yönetmelikte mesken olarak kullanılan binalarda hangi işyerlerinin açılabileceği düzenlendiği gibi aynı zamanda kat maliklerinin oybirliği de aranmaktadır. Ancak, maddede emlak ofisleri sayılmadığı gibi meskenin tamamının aynı kişinin mülkiyetinde olması durumunda ne olacağı hususu düzenlenmemiştir.
Üç katlı meskenin tamamı kendisine ait olan davacı tarafından emlak ofisi için yapılan ruhsat başvurusunun reddi üzerine açılan davada ilk derece ve istinaf mahkemesince davanın reddi üzerine Danıştay 4. Dairesince;
Yukarıda belirtilen mevzuatın ve dosyada bulunan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, davacı tarafından emlak/tasınmaz ticareti faaliyeti yapmak amacıyla açılmak istenilen isyerinin bulundugu apartmanın tamamının kendisine ait oldugu, bu apartmanın bulundugu alanın Bursa Büyüksehir Belediye Meclisinin 15/02/2018 tarihli, 303 sayılı kararıyla imar planında konut alanı olarak tanımlandıgı, ruhsat basvurusunda belirtilen faaliyetin ve açılmak istenilen isyerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinde belirtilen yasak isler kapsamında bulunmadıgı, öte yandan maliklerin oybirligi sartının arandıgı yerlerden oldugu degerlendirilse dahi apartmanın tamamının davacıya ait olması halinde bu sartın da gerçeklesmis oldugu, tapuda mesken olarak kayıtlı söz konusu tasınmazın bulundugu alan imar planında konut olarak tanımlanmıs olsa dahi Planlı Alanlar Imar Yönetmeligine göre gayrisıhhi özellik tasımayan, bölgedeki nüfusu ve trafigi artırmayacak ve halkın günlük ihtiyaçlarını karsılamaya yönelik dükkân, büro gibi isyeri olarak kullanılmak istenildigi de dikkate alındıgında bu gibi yerlerde konut dısı hizmet verilebilecegi açıktır. Bu durumda, mülkiyeti davacıya ait olan üç katlı müstakil mesken olarak nitelendirilebilecek yapının birinci katında emlak/tasınmaz ticareti faaliyeti yapmasının önünde yasal bir engel bulunmadıgından bahisle dava konusu islemin iptali gerekirken aksi yorumla verilen temyize konu kararda hukuki isabet bulunmamaktadır." gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.
Karara göre emlak ofisleri maddede sayılmadığı için kat maliklerinin iznine gerek olmadığı gibi şayet mesken tek kişiye aitse onun izninin yeterli olacağı kanaatine varılmıştır.Kararda ilgili Yönetmelik ile beraber Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine de atıf yapılmış olup, bu yönetmelikte yer alan "gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan" cümlesinin ofis ve benzeri işyerleri için ruhsat başvurusunda dikkate alınması ve ruhsat taleplerinin karşılanması gerekmektedir.
Av. Sadi KAYABAŞI
